Многие семьи готовятся к выселению из арендуемого жилища.
Виктория Никифорова
Коронакризис оказывает все более серьезное воздействие на экономику и быт обычных людей в западных странах. Теперь налицо обрушение системы аренды жилой недвижимости – оставшиеся без работы клерки больше не могут платить собственникам жилья. Это касается и тех, кто взял дома и квартиры в кредит. Почему происходящее выявляет системный кризис всей западной экономики, но Россия в этом смысле выглядит куда лучше?
Пока мировые СМИ обсуждают злокозненный коронавирус, в мире тем временем разыгрывается жесточайший экономический кризис. Первая волна его принесла обвальный рост безработицы – только в США за последние три месяца заработок потеряли почти тридцать миллионов человек. Второй волной стал кризис неплатежей за съемную жилплощадь.
1 мая в США наступил срок ежемесячной выплаты арендодателям. Почти треть американских съемщиков жилья заплатить не смогли ничего. Чуть лучше ситуация в европейских странах – однако и там многие арендаторы вынуждены были задержать платеж.
Какие-то меры довольно быстро были приняты на государственном уровне. Больше двадцати стран, включая Испанию, Великобританию, Германию, срочно приняли закон, запрещающий до окончания карантинных мероприятий выселять жильцов из съемных квартир и домов, даже если они не могут расплатиться с хозяевами.
В США мэры крупных городов объявили мораторий на выселение должников. Он составляет от месяца до двух месяцев. Впрочем, саму арендную плату никто не отменяет. Эти деньги просто будут зачислены в счет долга, который арендаторы вынуждены будут возмещать лендлордам после самоизоляции. В таких странах, как Греция и Испания, крупным домовладельцам приказано снизить квартплату на 40-50%, однако у них осталось достаточно возможностей, чтобы обойти этот указ.
К тому же государственные гарантии на невыселение очень избирательны. В США они, например, относятся только к тем квартирам и домам, которые куплены в ипотеку, а ипотека, в свою очередь, застрахована федеральными агентствами. Это не более четверти всей недвижимости, которая сдается «в белую». Причем хозяин может и не сообщить съемщику про то, что у него есть право на проживание без уплаты ренты. Как бы то ни было, по окончании карантинных мероприятий, съемщиков жилья ожидает «лавина выселений» – как красочно охарактеризовали ситуацию в городском совете Лондона. Особенно это касается пользующегося высоким спросом жилья в мегаполисах.
Уже сейчас потерявшие работу съемщики жилья в США пытаются организовывать «рентные забастовки», призывая правительство отменить арендную плату или заплатить ее за них. Однако надежды на это практически нет. Вместе с тем добросовестные арендаторы, до сих пор выплачивающие тысячи долларов за съемные однушки в Сан-Франциско, сталкиваются с чудовищными условиями проживания. Дело в том, что власти самого дорогого города США решили на время пандемии убрать с улицы многочисленных бомжей. Их расселили в гостиницы за счет города. Чтобы они не выходили на улицы и не разносили заразу, их прямо там обеспечивают едой, выпивкой, сигаретами и наркотиками – за счет налогоплательщиков, разумеется.
Прослышав о такой халяве, в Сан-Франциско потянулись новые толпы бездомных. Целые районы города оказались заставлены палатками, в которых ночуют эти бедняки. На улицах круглые сутки продают, покупают и употребляют наркотики.
Тротуары превратились в туалеты на открытом воздухе. Драки, ругань, огромное число неадекватных личностей прилагаются в комплекте. И все это происходит под окнами людей, которые приехали в Сан-Франциско работать и учиться – и сняли там жилье по совершенно заоблачным ценам. Рассерженные жители обратились к городским властям с просьбой убрать бездомных с улиц, однако эта неполиткорректная просьба пока не была удовлетворена.
Конечно, страдания семей, которым грозит скорое выселение, впечатляют. Однако большинство арендодателей, особенно мелких, рискуют пострадать не меньше своих арендаторов. Дело в том, что запредельные цены на европейскую и американскую недвижимость привели в последнее время к устойчивому тренду. Люди покупали в ипотеку дом или квартиру, а потом сдавали свою недвижимость в аренду – целиком или частично. Это помогало выплачивать взносы по ипотеке. При этом даже у крупных домовладельцев, у которых в собственности числилось несколько объектов недвижимости, после всех выплат – коммунальных, налоговых, ипотечных – на руках оставалось совсем немного денег. Инвесторы влезали в это с целью заработать, но быстро понимали, что выплаты съедают практически весь доход.
Бизнес-издание cnbc.com пообщалось недавно с такими рантье в США. 24-летний Гаррет Ромело рассказал журналистам, что у него в собственности есть три объекта недвижимости под сдачу – полдома в Питтсбурге, кондоминиум с одной спальней в Вирджинии и кондо с двумя спальнями в Мэриленде. Звучит вроде бы впечатляюще. Бывший военнослужащий Ромело сдает полдома, квартиру в Вирджинии, а также одну комнату в своем кондо в Мэриленде, где проживает и сам. Это приносит ему около сорока тысяч долларов в год. Однако после выплаты ипотечных взносов, коммуналки и налогов у него остается на руках около трех с половиной тысяч долларов в год. Так что основной доход он получает по месту работы. Если его уволят, то прожить на аренду он, конечно же, не сможет.
При этом за квартиру в Вирджинии и кондо в Мэриленде Ромело выложил в 2018-2019 годах больше 600 тысяч долларов. Его ежемесячные выплаты по обслуживанию долга и за содержание недвижимости составляют почти 10 тысяч долларов в месяц – это практически вся его зарплата как финансового консультанта. Малейший перебой с платежами – и долги вынудят его распродавать свои квартиры. Сейчас миллионы таких мелких рантье вынуждены самостоятельно оплачивать и ипотеку, и коммуналку, в то время, как их жильцы наслаждаются коронавирусными каникулами.
Если же даже арендатора удастся выгнать, то совершенно непонятно, где найти новых съемщиков. Теряющие работу люди вынуждены возвращаться к родителям или подселяться к друзьям или родственникам. На аренду у них денег нет.
Есть реальная опасность того, что ипотечники начнут массово продавать свое жилье, а это приведет к обвалу цен на недвижимость и повторению – только в большем масштабе – катастрофы 2008 года.
Спусковым крючком тогдашней Великой рецессии послужил как раз кризис на рынке жилья. Стремясь предотвратить повторение этой жилищной трагедии, власти пытаются предоставить ипотечникам кредитные каникулы. Однако в США домовладелец имеет право на отсрочку выплат только если он позволяет жить у себя арендаторам-неплательщикам и если его ипотека застрахована крупным банком или федеральным агентством. Этим условиям удовлетворяют меньше четверти ипотечников.
Полностью отменить ипотечные выплаты на какой-то период тоже невозможно. В США, например, банки часто продают права на ипотечные кредиты пенсионным фондам. Если ипотечники перестанут платить, пенсионные фонды начнут банкротиться. А это приведет к тому, что свои сбережения потеряют сотни тысяч человек, которые, казалось бы, не имеют вообще никакого отношения к проблемам владельцев жилья и их арендаторов.
Все это превращает заурядную экономическую трудность в поистине системную проблему. Причем возникла она еще задолго до пандемии. Коронакризис только проявил ее. Уже давно недвижимость в Европе и США выглядела невероятно переоцененной. Расходы на ее содержание тоже росли огромными темпами, заметно опережая рост зарплат.
У западных миллениалов практически не оставалось выбора. Они были вынуждены не покупать, а арендовать недвижимость. В отличие от России с ее высокой долей собственников жилья, в развитых странах Европы доля домохозяйств, снимающих жилье, колеблется от 35 до 48 процентов. Поэтому любой кризис на этом рынке имеет судьбоносное значение для всей экономики «золотого миллиарда».
Доля собственников жилья в США пока держалась на более высоком уровне – около 65%. Однако надо учитывать, что в число этих домовладельцев входят и те семьи, которые отдали за свою недвижимость сотни тысяч, а то и миллионы долларов, а теперь выплачивают ипотеку.
Для них владение домом или квартирой отягчается поистине неподъемными выплатами банку. Коммуналка и налоги тоже отнимают огромную часть семейного бюджета. Падение цен на недвижимость приведет к стремительному банкротству этих семей, ведь даже продав ипотечный дом, они не смогут расплатиться с банком.
Долгое время тающий средний класс выживал, пытаясь как-то сдавать свою недвижимость – на долгий или короткий срок. Теперь, похоже, образ жизни рантье уходит в прошлое. А вместе с ним заканчивается и существование среднего класса.